PREVISÕES PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2017

   O "REA Group Property Demand Index", um importante indexador de avaliação imobiliária, registrou que a demanda de imóveis aqui na Austrália teve um crescimento de 17% nos últimos doze meses desde Setembro.

   O Índice foi puxado para cima por Tasmania com 39.3% e ACT com 32.2%. Na outra ponta vemos WA com o menor crescimento em demanda por imóveis com apenas 5.4%. Verifiquemos a tabela:

   Ok, entendi que a demanda por imóveis aumentou, mesmo em WA, mas e quanto aos preços? Uma pesquisa rápida me levou à uma reportagem relativamente recente (Julho/2016) onde verifica-se que os preços dos imóveis em Sidney e Melbourne cresceram, enquanto os preços em Perth caíram. A reportagem (Perth house price fall 7.4 pc in 18 months) nos demonstra estes dados onde Sidney teve um aumento de 11.3% e Melbourne de 11.5%, enquanto Perth teve uma queda de 7.4% nos preços de imóveis, como citado no título da reportagem.

   Relembremos as aulas de economia: DEMANDA é a quantidade de produtos/ serviços que os consumidores desejam comprar. Quanto maior o preço, menor o consumo e vice-versa, vejamos um gráfico de demanda:

   O mercado imobiliário de Perth se comportou de acordo com esta relação, pois os preços caíram e a demanda aumentou.

   Em contrapartida nas cidades de Sidney e Melbourne temos um aumento de preços e um aumento na demanda, a curva não se comportou igual.

   Vejamos o deslocamento da curva da demanda nestes casos. Começando por Perth onde verificamos que a demanda aumentou 5.4% enquanto o preço caiu 7.4%:

      Em Melbourne a situação se inverte. A demanda aumenta 22.3% e o preço aumenta 11.5%:

   Em Sidney verificamos a mesma similaridade com Melbourne, já que a demanda aumentou 23.7% e os preços aumentaram 11.3%:

   A explicação desta diferença é simples: A oferta de imóveis em Sidney e Melbourne não acompanharam o aumento da demanda e por isso os preços não se ajustaram, ao contrário, eles só cresceram. Dentro da reportagem há uma explicação que nos diz que os moradores destas regiões não buscam um upgrade em seus imóveis e por isso não os vendem.

   Em Perth a história é diferente. Há uma oferta grande que supre este aumento de demanda, que é ridículo se comparado com o resto da Austrália. Aí nos cabe uma análise macro-econômica do cenário, pois como o principal motor da economia de Perth trata-se de mining e a China está de portas fechadas por hora para novas importações monstruosas, o mercado aqui desacelera, as pessoas perdem emprego, os salários diminuem, o consumo diminui e o interesse em comprar (adquirir imóvel) perde força.

   PREVISÕES PARA 2017 e além...

   O que podemos esperar para os próximos anos? Sidney e Melbourne são cidades grandes, saturadas de gente e com economias fortes girando nos mais diversos setores. A demanda por imóveis nestas regiões tende a aumentar e elas já não oferecem tanto espaço para novos empreendimentos, ou seja a oferta tende a não acompanhar esta sede do consumidor. Penso que nestas regiões a tendência dos imóveis é só de ver seus preços aumentarem. Eles podem até dar uma desacelerada, mas não acredito em uma retração que abra margem para realização de bons negócios.

   WA e mais especificamente Perth andam na contramão desta corrente. É uma região que tem muito a crescer e desenvolver ainda e que por isso ainda atrai muita gente que visa um futuro promissor. As ofertas imobiliárias ainda são maioria quando comparadas com a demanda do consumidor e por isso os preços tendem a não disparar tanto quanto em Sidney e Melbourne. Outro fator interessante é o crescente foco na educação que faz com que haja uma nova vertente a ser explorada na economia que gira em Perth. Com a crise de mining, a venda de cursos universitários, pós, mestrados e doutorados têm atraído muitos estudantes internacionais que movimentam o mercado interno e proporcionam alta lucratividade para este ramo de atividade.

   Me despeço por aqui. Lembrando que estas são opiniões pessoais sobre o mercado e que estão expostas à diversos fatores externos. Estas não são dicas de compras ou vendas, são somente ideias compartilhadas sobre a minha visão do mercado de imóveis da Austrália.

   Um abraço!

ESCÂNDALO NO COLES E NA TARGET

   Wesfarmers é a empresa-mãe que controla um gigante conglomerado aqui na Austrália como Coles, Target, Kmart, Bunnies e Coal (resources). Eles têm aparecido no noticiário com certa frequência devido aos escândalos que começaram a surgir envolvendo a alta direção de cada um destes segmentos, principalmente Coles e Target.

   

   A grande rede de supermercado Coles têm sido acusada de enganar e abusar de seus fornecedores. Após dois anos e meio de investigações a Australian Competition and Consumer Comission (ACCC) levantou a questão de que o Coles utilizou de sua posição no mercado para pressionar mais de 200 fornecedores a fornecer rebates em suas vendas e os usou para interesse próprio tentando passar uma imagem positiva ao mercado.

   Foram feitos rebates nos preços dos produtos, que aqui no caso do Coles funciona como um pretexto para que o fornecedor arque com os desperdícios dos produtos vencidos e roubados dentro de suas lojas. Ou seja, o Coles aperta o fornecedor para que ele pague a conta dos custos sobre sua responsabilidade.

   Também é alegado que o Coles cobrava multas pesadas em função de atrasos na entrega de mercadorias descontando tais valores nas faturas que ele pagava, sem dar explicação alguma ao fornecedor sobre o por que estar pagando a conta a menor.

   O fornecedor é normalmente menor do que o Coles e, sendo a base fraca da relação, acabava se submetendo e se calando com tais abusos para que não perdesse o cliente, que afinal de contas compraria dele todo o mês em quantidades gigantescas.

   O presidente da ACCC, Rod Sims, disse que "este tratamento aos pequenos fornecedores causará grandes estragos no mercado...  ... nós acreditamos que o Coles, durante as negociações, usou de sua posição para pressionar de forma imprópria (os fornecedores) e usou de estratégias de mercado injustas, que levou os fornecedores a receberem informações confusas e a aceitar a imposição de barganha imposta pelo Coles. Se a corte aceitar nosso pedido de processo, esperamos que a opinião pública esteja ao nosso lado, pois não podemos aceitar este tipo de negócios no mercado da Austrália".

   Este rolo todo ocorreu em 2011, mas a conta a ser paga veio agora. O Coles terá de arcar com 10 milhões de dólares como multa e mais 1,2 milhão de dólares em custos legais. O impacto destes valores no resultado da Wesfarmers agora em 2016 é assombroso e os acionistas estão preocupadíssimos.

   Mas nada comparado à Target...

   A Target é uma daquelas lojas que vendem de tudo, desde roupas e brinquedos à aparelhos eletrônicos, DVDs, CDs, vídeo-games, artigos para casa, etc. Ela me lembra muito o estilo de atuação das Lojas Americanas lá no Brasil.

   Laura Inman deixou a diretoria da Target no ano de 2011. Muitos creditam à ela o crescimento expressivo que a marca teve ao longo dos anos anteriores, tal fato é corroborado pelos números que a cadeia de lojas alcançou neste seu último ano de atuação à frente da divisão: Receita de 3.6 Bilhões de dólares e Lucro Operacional de 280 Milhões.

   Os planejamentos deixados por ela diziam que a divisão deveria focar na venda online e em manter os estoques baixos para que os clientes sempre pudessem comprar produtos novos.

   No período seguinte de 2012 a 2015 houve dois diretores à frente da Target tentando segurar os lucros e vendas, que despencaram estrondosamente dos 280 milhões feitos por Laura à incríveis 84 e 90 milhões em 2014 e 2015, respectivamente.

   Com as margens despencando os acionistas passaram a pressionar a empresa por melhores resultados. Os diretores em contrapartida possuem seus bônus atrelados à performance de sua divisão, mais especificamente quanto ela gerou de receita e lucro para a empresa.

   Sendo pressionado por acionistas, por seus superiores e por seu bolso, mais de 50 funcionários, incluindo o diretor da divisão Stuart Machin, começaram a tomar medidas de "cunho duvidoso" por assim dizer.

   Os estoques aumentaram exponencialmente ao longo destes anos e não foram baixados no balanço anual da empresa. Ou seja, um produto antigo que já perdeu aquele possível valor de mercado - e que não vale mais nada e deveria ser colocado com a etiqueta de "clearance" para limpar o estoque - era mantido no balanço como um ativo que geraria uma renda no curto prazo. É o mesmo que dizer que uma despesa virou uma receita.

   Não bastando esta "manobra contábil" eles cobraram rebates dos fornecedores neste 1º semestre de 2016 com a promessa de compra no 2º semestre de 2016 dos produtos a preços exorbitantes. Com isso a divisão conseguiria manter seu lucro no período e empurrar a bomba para frente no próximo ano fiscal (ao qual o atual diretor Stuar Machin não estaria presente, já que seu contrato venceria em Julho/2016).

   O problema destes rebates da Target é que ela exigiu dinheiro dos fornecedores com a promessa de devolução futura. Ou seja, ela atuou como se estivesse pegando empréstimos que seriam pagos posteriormente (manobra ilegal também),

   Não deu tempo do plano ser totalmente executado, pois a mídia jogou isso para a população ver e o diretor geral da Wesfarmers, Mr Goyder, afastou do cargo o Machin e iniciou uma investigação a fundo para desvendar tudo que estava sendo acobertado na Target.

   A grande dúvida do mercado é que o conglomerado da Wesfarmers fez no último ano (2015) um lucro de 2.4 bilhões de dólares e o que vem sendo ventilado é que, caso seja feita a baixa de todo este estoque da Target e o dinheiro devolvido aos fornecedores, este lucro baixaria para 400 milhões.

   Trocando em miúdos: a divisão estava, APARENTEMENTE, encobrindo um rombo de 2 FUCKING BILLION DOLLARS!!!

   A investigação está rolando ainda e o mercado está acompanhando de perto para ver o desenrolar de todo este problema. Resta à nós, reles mortais, esperar as cenas dos próximos capítulos.